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Dispositif Borloo neuf - Il s'agit des investissements éligibles au dispositif Robien recentré. En effet, le dispositif Borloo neuf est réservé aux bailleurs ayant opté pour le dispositif "Robien recentré" qui, en contrepartie de l'engagement de louer à des personnes de condition modestes, pour un loyer inférieur à celui pratiqué dans le cadre du régime Robien, permet au bailleur de bénéficier d'un amortissement supplémentaire de 15 % et d'une déduction forfaitaire de 30 %.
Nouveautés
La loi portant engagement national pour le logement institue un nouvel avantage fiscal afin de favoriser le logement locatif social. Ce dispositif "Borloo neuf", qui prend la forme d'une option au régime Robien recentré, permet d'amortir 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans sous réserve du respect de conditions de loyer et de ressources du locataire.
Investissements concernés
Il s'agit des investissements éligibles au dispositif Robien recentré. En effet, le dispositif Borloo neuf est réservé aux bailleurs ayant opté pour le dispositif "Robien recentré" qui, en contrepartie de l'engagement de louer à des personnes de condition modestes, pour un loyer inférieur à celui pratiqué dans le cadre du régime Robien, permet au bailleur de bénéficier d'un amortissement supplémentaire de 15 % et d'une déduction forfaitaire de 30 %.
Logements
Ce nouveau dispositif s'applique aux logements :
· acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er septembre 2006,
· que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1er septembre 2006,
· acquis à compter du 1er septembre 2006 en vue d'être réhabilités,
· et aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er septembre 2006 et que le contribuable transforme en logements.
Toutefois, les contribuables peuvent, sur option, bénéficier de ce régime pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006.
Ainsi, les contribuables réalisant un investissement éligible du 1er janvier 2006 au 31 août 2006, entrant normalement de plein droit sous le dispositif Robien "classique", pourront opter, au titre de cet investissement, pour l'application du dispositif Borloo neuf.
Conseil
Cette option permet aux investisseur de bénéficier de la déduction forfaitaire de 30 % sous réserve de respecter des plafonds de loyer et de ressources plus restrictifs que dans la cadre du dispositif Robien classique (pour lequel il n'existe d'ailleurs pas de plafond de ressources du locataire). Les modalités d'amortissement diffèrent entre ces deux régimes (l'étalement de l'amortissement étant plus progressif dans le cadre du dispositif Borloo) mais tous deux permettent d'amortir à l'issue d'une période de 15 ans, 65 % du prix de l'investissement initial.
Le dispositif Borloo neuf s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Souscriptions au capital de SCPI
Le dispositif Borloo neuf s'applique aux souscriptions de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisées à compter du 1er septembre 2006. Il s'agit des parts de SCPI éligible au dispositif Robien recentré.
Conditions à respecter
Le bénéfice du dispositif Borloo est subordonné à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
Contrairement au dispositif Robien recentré, il n'est pas possible de bénéficier du dispositif Borloo neuf en cas de location à un ascendant ou descendant du contribuable (ou en cas d'investissement par le biais d'une société à l'IR, à un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant d'un associé).
Le bailleur doit s'engager à louer le logement :
· à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau,
· pour un loyer plafonné à "70 % du prix du marché".
Note
A l'occasion de la création du nouveau dispositif Borloo, un nouveau zonage géographique a été mis en place comprenant non plus 3 zones mais 4 zones (la zone B ayant été scindée en deux).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement doit en outre prévoir que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement, les déductions pratiquées pendant l'ensemble de la période triennale seront remises en cause dans les conditions de droit commun.
L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Cas particulier - Démembrement
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des immeubles dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif Borloo pour la période restant à courir à la date du décès.
Calcul de l'amortissement
L'amortissement est égal à :
· 6 % pendant 7 ans,
· 4 % les 2 années suivantes,
· le cas échéant, 2,5 % les 3 ou 6 années suivantes (en cas de reconduction de l'engagement de location pour une ou deux périodes de 3 ans). En effet, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail.
Le prix de revient, base de l'amortissement, s'entend :
· en cas d'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, du prix d'achat majoré de certains frais (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement…) ;
· en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé du prix d'achat du local majoré de certains frais et du prix des travaux d'achèvement de la construction ;
· en cas de construction du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers et charges sociales… et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ;
· en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local majoré des frais d'achat et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration) ;
· en cas de réhabilitation d'un logement non décent : du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition ( honoraires de notaires, commissions versées à des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux) et du coût des travaux de réhabilitation et des frais y afférent. Il est tenu compte notamment des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états et attestations à fournir pour bénéficier du dispositif ;
· en cas de souscription de parts de SCPI, d'une somme égale à 95 % du montant de la souscription.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois :
· de l'acquisition du logement, en cas d'achat d'immeuble neuf ;
· de son achèvement, en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement ;
· de l'achèvement des travaux, en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ou de réhabilitation ;
· de la souscription en cas de souscription à une SCPI.
Incidences de l'option
Les revenus fonciers tirés de la location du logement ouvrent droit à une déduction forfaitaire spécifique de 30 %.
Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée :
· les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7 ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. La période d'amortissement aurait pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux et le propriétaire devrait s'engager à louer le logement dans les conditions ci-dessus pendant une nouvelle durée de 9 ans ;
· les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvriraient droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant dix ans. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.
Sources
CGI, art. 31,I-1°-l |
